Моя ипотека : ипотечное кредитование, квартиры в кредит

Кредитное ралли

Ипотечные деньги с каждым месяцем становятся для граждан все доступнее. В отличие от жилья. Банки смягчают требования, упрощают процедуры и снижают ставки. Кредитный рынок растет как на дрожжах. Но может получиться так, что цены вырастут еще быстрее. В минувшем году граждане одолжили у банков на покупку жилья почти $3 млрд. Общий объем ипотечной задолженности, по данным аналитиков, составил $4,5-4,9 млрд. С поправкой на инфляцию рублевые ставки выглядят уже почти прилично.

Группу лидеров возглавляет Сбербанк, выдавший жилищных кредитов на $1,8 млрд; за ним следуют группа ВТБ ($138,8 млн) и Райффайзенбанк ($98,9 млн). Ипотечные деньги уже составляют 0,6% от ВВП. Это, конечно, не европейские 30-35% и даже не 5%, как у новичков Евросоюза, но все же ощутимая сумма. На среднестатистического россиянина приходится $21 ипотеки (на каждого латыша, к примеру, - $550).

Временное совпадение
Главные тенденции российского кредитного рынка определялись острой конкуренцией и общим государственным курсом на развитие ипотеки. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) с 1 января ввело дифференцированную ставку по ипотечным кредитам и шесть кредитных продуктов вместо одного.

В результате совместных усилий власти и финансового сектора сумма первоначального взноса снизилась с 25-30 до 15-20%; большинство банков отменило обязательность легального дохода; на 5-10 лет увеличились сроки кредитования. Выросла и сумма каждого займа (эти показатели значительно различаются в зависимости от региона и от стратегии конкретного банка).Ситуация в Петербурге в целом не слишком отличалась от общероссийской. Годовой рост кредитного рынка - втрое (см. рис. 3). По оценке Игоря Жигуно-ва (Городской ипотечный банк), за 2005 год банки выдали петербуржцам ипотечные займы на сумму 5,9 млрд рублей.

Но при видимом совпадении тенденций цели у власти и финансистов все же разные. Власть провозглашает доступность жилья национальным приоритетом, банки стремятся заработать побольше и гарантировать себе источник дохода на много лет вперед.

По данным специалистов Внешторгбанка, доля кредитов на строящееся жилье в кредитном портфеле ВТБ в 2005 году составляла 25%, а к концу года - уменьшилась до 15%. В Петербурге, по мнению экспертов, на первичный рынок идет лишь 10% "ипотечных" денег.

При этом президент обещает, что объемы жилищного строительства к 2010 году удвоятся, а ипотечное кредитование вырастет в четыре раза.То есть количество метров будет все безнадежнее отставать от количества денег. В принципе, это уже происходит: по расчетам, индекс доступности жилья в прошлом году снизился на 30%.Кстати, очень успешно развивается ипотека в Башкирии. Включая и кооперативные формы накопления. По прогнозам Ассоциации профессиональных участников рынка недвижимости Башкирии, цены в Уфе в 2006 году вырастут на 30-40%).

Руководитель объединенной дирекции по реализации федеральных инвестпрограмм при Росстрое Анатолий Мишанов считает, что среднероссийский рост цен на новое жилье за год не превысит 20%. На чем основана такая уверенность - не сообщается.

Гонка на выживание
А в Москве уже началось. Отчеты аналитиков в феврале - начале марта напоминают сводки с фронтов. Или сообщения о "соляном буме" из Воронежа.

"За всю историю этого рынка цены на квартиры никогда не росли такими темпами", - фиксируют эксперты IRN.ru. Самое дешевое жилье (в панельных пятиэтажках) в конце февраля поднималось в цене на 2,1-2,3% в неделю. Зафиксированы случаи роста на 10-12% за несколько часов (с момента выхода объявления); психологический рубеж в $3000 за метр "в среднем" будет перекрыт не к середине года (как планировали риэлтеры и как рассчитывало столичное правительство), а уже как бы не к 1 апреля. Покупательские аукционы снова в ходу; риэлтеры меняют ценники, не спрашивая продавца; доход посредника в удачных сделках подскакивает до 15-20% (разница между заявленной и итоговой ценой).

В такой ситуации ипотечные покупатели оказываются в заведомо проигрышном положении: время на рассмотрение заявки, на оформление кредита, ограничения при выборе объекта - на ажиотажном рынке все эти обстоятельства сводят шансы благополучно завершить сделку к минимуму. Или заемщикам придется брать ссуды с таким запасом, чтобы хватило при любом раскладе. Или соглашаться на менее привлекательные варианты - но для этого надо заново проводить оценку, переоформлять документы и т.д. Если ажиотаж окажется продолжительным и не завершится системным кризисом, в выигрыше окажутся те, кто взял кредит на приемлемых условиях и приобрел то жилье, которое не понадобится срочно менять на другое.

Сыграла свою роль и шумиха, развернувшаяся вокруг "недобросовестных застройщиков".

Полсотни уголовных дел в Московской области, два с половиной десятка - в Москве. Жуликов наказывать, безусловно, необходимо. (Эта необходимость была и год назад, и два - когда президента "Социальной инициативы? Николая Карасева принимали в Кремле.) Но и резонанс учесть тоже стоило бы. Предусмотреть последствия взаимодействия основных факторов: "накачки" денег в жилищный рынок, сокращения числа новых объектов, "кризиса доверия" к строителям, проблем, создаваемых новациями законодательства (214-м законом, прежде всего).

В Петербурге ситуация пока спокойнее. Надолго ли - неизвестно. Среднестатистический метр в феврале подорожал на $15. (До этого несколько месяцев регулярный прирост составлял $11/кв.м. )Прогнозы "Союзпетростроя" неутешительны: в 2007-м объем ввода нового жилья может сократиться втрое, что неизбежно приведет к взрывному росту цен.